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歷經160天牽手首創 萬科物業邁了一大步

時間:2015-08-25 來源:經濟觀察網 作者:張鳳玲 瀏覽: 字號:

7月31日,首創置業聯合萬科物業合資注冊一家新物業公司,企業名稱是首萬譽業股份有限公司,股權比例是51:49(首創股權比例51%)。

按照協議,,這個公司將在4個月后全面接管首創總建筑面積逾800萬平方米的新增物業(約540萬平方米物業位于北京)。而目前萬科物業合同管理面積約11000萬平方米。

不同于萬科物業通過“睿服務”聯合金泰物業單純的物業管理輸出模式,首創和萬科物業此次掏出真金白銀成立了合資公司。首萬譽業所產生利潤分成比例亦按股權分配,新公司注冊地在上海市,將計劃在北京、天津、成都、重慶等地陸續設立分公司。

具體的合作形式是:首萬譽業注冊成功后,萬科物業管理中心將全面管理首創所有新物業的基層物業服務,為首創新項目成立私人定制“服務包”,使用定制的房屋、設施設備,員工、客戶支付系統等,包括但不限于客戶、采購、營銷、權益、專業服務等領域的資源,物業保值增值由首創和萬科物業共同研發服務產品,截至目前,這是萬科物業市場化最大的合作伙伴。

160天的成品

首創和萬科的談判歷經160天,合作源頭來自于首創置業對目前項目的物業服務全面調研和數據分析,首創現有物業全部外包,業主滿意度不高。并無物業經驗的首創決定“開門做物業”。

3月,首創全面調研各家物業公司,由首創置業副總裁胡衛民負責,產品客戶中心總經理林智勇具體對接。20年來物業費收繳率達到96%的萬科物業獲得認可。

據悉,起初首創擔心習慣輸出品牌管理的萬科物業不愿意掏“真金白銀”,但萬科物業專門成立對接小組,并且讓該小組成員直接駐扎北京。

與首創合作,對萬科物業的意義在于,首創置業擁有現有土地儲備資源約1100萬平方米,70%分布在京滬;首創置業約88%項目是剛需盤與萬科物業服務的萬科剛需盤項目,產品服務吻合度較高,客戶群體相似度較高;首創近年來在北京地區的市場份額年年攀升,由2012年的11.8%提高到2014年的17%,作為北京市國資委企業,在北京擁有得天獨厚的資源優勢。

合作的約束條件是:第一、首萬譽業有限公司考核制度是依照國企形式,采取國資委統一以EVA為核心的考核制度。

第二、首萬譽業有限公司的收費模式是包干制和酬金制并行。

第三、雙方持開放和包容態度。一位首創高層表示,“萬科可能會在利用基礎服務將首創業主列入其大數據系統,或者便于其在北京拿地,甚至助力其物業上市。而我們在乎的是未來首萬譽業能否給首創社區物業增值?!?

“857”下的“蛋”

首創將800萬方物業資源拿出來與萬科共享,主要基于以下幾層考慮:

一、集中精力做規模、去庫存。2015年,首創置業定下了350億元的銷售目標,到2018年計劃銷售600億元,年銷售額增長率不低于30%,壓力確實不小。為達成目標,首創管理層提出857戰略,即5個月開工,7個月開盤,去化80%。

二、通過提升首創物業資產來提高新房溢價,從而提升利潤。首創7月27日發布盈利預警公告稱,截至2015年上半年凈利潤預計將下跌20%-30%。而上半年,首創累計實現簽約面積約119.9萬平方米,同比上升64.1%,簽約金額約121.2億元,同比上升78.9%,但凈利潤并未呈現上升趨勢。而首創凈利潤除了在2013年較12年增長37%外,2011年增長4%,2012年增長14%,2014年增長11%。以EVA考核制度下,首創的負債規模和負成本,使得提升凈利潤成為當務之急。

上半年首創以56.4億元(折合樓面價4.3萬元/平方米),溢價率49%,購得北京中關村地塊,“能省的地兒我們都省了,面粉這么貴,去化率又上不去,怎么辦?只能把物業做好,讓客戶購房能保值增值。才能提升去化,利潤才能隨之提升”。

首創對于這次合作的目標是,在規定年限內必須讓房屋產生一定的增值比例,從而促成未來新盤的成交。

“未來的物業管理公司會演變成資產管理公司,它如一把大傘,覆蓋整個社區服務、房產保值增值等領域?!焙l民說。

第一太平戴維斯董事胡建明對該模式表示樂觀,他認為首創和萬科物業可類比第一太平戴維斯和金融街控股合資成立北京金融街第一太平戴維斯物業管理有限公司,13年的合作,金融街物業每平方米每月租金約624元,空置率僅1.37%,是北京物業效益產出最高的地區,他坦言,雖然住宅物業保值增值空間比商業物業保值增值空間難度大,但首萬譽業有限公司合作模式依然值得在住宅物業領域推廣。

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